• 6大變化:看全國樓市前5月“體檢表”
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-06-03  /  瀏覽:55 次  /  

 文潘永堂

 
5月房企銷售榜如何,數據說話!
 
6大變化:看全國樓市前5月“體檢表”
億翰智庫
 
分析總結2019年前5月之變,你會發現,房地產“政策、銷售、土地、政策、資金、投資”6者之變,表現出很大的關聯度,堪稱“6位一體”效應!
 
2019年底來的融資松動,銷售加速,讓地產投資增速前4月達到近5年歷史高位!
 
3月、4月包含5月迎來了銷售的小陽春,讓房企2018年731會議后活下去“焦慮病”好了很多,大家“心病”好了很多!
 
同時全國主要城市土地市場3、4、5月也迎來讓房企焦慮的“小陽春”!
但無論如何,樓市的“大陽春”——在2019年穩字當頭的政策大旋律下基本沒有可能。
 
今天老潘也總結一下房企前5月的樓市之變,分別從業績月度之變、政策之變、房企之變、土地之變、融資之變、投資之變等6大維度進行粗略的解讀。
 
1,業績月度之變
 
2019年上半年業績掃描
 
2019年整體市場表現如何了?
 
2019年即將過半,1月的環比下降、2月春節低迷效應,3、4月份樓市“小陽春”,5月份房地產市場的熱度似乎得以延續,但5月全國主要城市成交下滑影響,雖然一線城市需求相對旺盛,但多數二、三線城市市場明顯降溫,成交量均有不同程度的回落,百強房企5月銷售業績相對4月單月銷售高峰增速下落。
 
具體根據克而瑞數據,2019年1-5月,TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%。
 
同時,5月,市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。在權益口徑下,從單月來看,百強房企5月的整體銷售規模較上月環比增長8.8%。但單月業績同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落,僅在5.7%左右,5月下滑力度顯著!
 
6月考慮到是房企沖刺半年業績關鍵節點,預計房企將加大供貨力度和促銷力度,預計銷售額將會相對5月增長。
 
同時有一種趨勢,即“沖刺每一天,每個月”逐漸成為房企營銷管理部的“口號”,核心有2大變化,其一,業績不再押寶下半年的黃金期和大部分貨值,不少房企比如陽光城開始全年均勻化供貨,避免業績過于波動。其二,業績沖刺常態化、銷售不再過度基于營銷節點,房企每個季度、每個月的誓師大會屢見不鮮。
 
2,政策之變
 
政策敏感度提高,高壓低托,穩字為頭
 
大方向,2019年房地產市場以“穩”為主,穩是主旋律!加上放權地方因城施策和整體房住不炒的高壓下,地方政策對房價調控的敏感度在提升。
 
在一個穩字之下,所有房價微漲一定程度就會有“退燒”政策,當然房價下降到一定幅度地方政府也會馬上吃”補藥”刺激。
 
但相對而言,房價微漲地方政府不怕,因為容易采用行政舉措直接控制,但如果房價下滑較大幅度,可能“補藥”也不管用。
 
相對而言,政府更怕樓市過度低迷,熱其實容易控且也部分有利于城市稅收等。
 
土地與銷售兩大市場的“業績”,3、4、5月相對1、2月都在顯著上升,都有小陽春的感覺。但無論銷售市場還是土地市場,政策依然只允許出現小陽春,而不允許“大陽春”,一旦土地市場、銷售市場過熱,不排除升級政策的大概率性。
 
3,房企之變
 
7家房企超千億,20~30強跑得最快
 
房企銷售有什么變化?
 
其一,7家房企破千億。2019年1-5月,百強房企各梯隊的銷售額門檻持續提升,百強企業超級陣營形成,千億陣營大幅擴容。保利、綠地、中海、新城、華潤等房企銷售表現較為突出,累計業績增速明顯高于行業平均水平。同時,碧桂園1-5月實現全口徑銷售金額3075.4億元,5月單月實現720億元,環比小幅提升。萬科、恒大5月單月的業績規模也分別達到了585.2億元和535億元,較上月有所下滑。
 
其次,20強到30強房企跑得最快。作為中型房企,對規模的沖動比大型房企會更有動力和焦慮感。1-5月各梯隊門檻值同比增長均超26%,其中TOP30門檻值提升速度最快,預計2019年上半年,銷售金額TOP10門檻值將突破1000億。
 
6大變化:看全國樓市前5月“體檢表”
億翰智庫
 
其三,2019年下半年中型房企預計有部分會調整2019年銷售目標。
 
一則考慮到2017、2018年大中型房企普遍銷售金額的快速提升,使得預收賬款科目出現大幅增加,未來1-2年項目結轉時可轉為營業收入,為企業未來業績提供保障。比如碧桂園2018年預收賬款更是達到5628億元;
 
二則與2018年同期相比,2019年1-5月銷售目標完成率普遍較高。2019年1-5月,已有7家房企銷售目標完成率超40%。
 
三則2019年開發商心態、信心比2018年好了很多。2018年731億會議之后很多房企對2019年銷售目標制定時候缺乏信心,普遍都在10%到25%之內,但事實上伴隨2019年上半年的資金松動、土地升溫、銷售小陽春……一些優秀房企基于上半年的超出預期的業績表現,以及對類似旭輝為代表對2019年低開高走的預判,未來2019年年中不排除部分優秀中型房企挑高銷售目標。比如進取者正榮地產、世茂、新城等都表現出一定程度的樂觀。
 
4、土地之變
 
升溫溢價在5月繼續蔓延
 
土地市場2019年一改2018年下半年的頹廢、流拍,底價成交,2019年3、4月開始的土地升溫現象,在5月繼續在蔓延。
 
最近2個多月,大部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復和升溫。的確,1-2月份各地土地市場的低迷的,但隨著春節后信貸市場增量增加,房企融資難度降低,部分城市在4月份開始土地市場再次出現了復蘇苗頭。整體看,出現拿地升溫的主要原因有幾點;資金面的相對寬松,傳遞到了樓市,也傳遞到了土地市場。
 
從熱點城市土地成交情況看,住宅類全國單宗地塊超過20億的多達35宗。主要分布在華東區域,其中杭州依然占據了賣地單宗最高的保持者。整體看,底價拿地已經越來越難。
 
根據中原地產統計數據,全國50大城市合計在2019年前5月賣地1.59萬億,同比2018年同期上漲了12.3%。其中賣地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶。9個城市賣地高達500億以上!30個城市賣地超過200億以上!
 
5,投資之變
 
投資增速11.9%,施工面積增幅8.8%,均為近5年新高
 
中美貿易戰愈演愈烈,是否會對2019年樓市會有利好?
 
的確,不少房企對此有僥幸心理。中美貿易戰對經濟會有影響,進而國家可能會對房地產進行利好的政策出臺。這個觀點,很多房企表示認同。
 
但就在最近,老潘在一次發改委的專家分享會議上,某位專家表示,房地產截止2019年年底不會發揮夜壺作用,不會出臺大幅度樓市政策。
 
其一,過去自2016年以來,中國幾乎所有一二三線城市房價大部分都至少提升了50%左右,加上房住不炒大政策下,再刺激樓市大漲絕對不可能。事實上,就在2019年4月,中共中央政治局會議重申“房住不炒”!
 
其二,就房地產行業而言,房地產投資增速、施工面積增速兩個關鍵指標,已經到達5年來的最高點。2019年1到4月,房地產開發投資增速11.9%,施工面積增幅8.8%,均為近5年新高。
 
其三、 很多配套松動政策其實已經在推行,3到4月城市房價開始上漲,目前百城統計有60多家城市都在房價上漲。同時,2019年1季度發布人才引進與落戶等便利政策的城市已經超過50個。
 
雖然房企銷售增速在下滑,但作為發改委去評判一個行業更多看的是投資,而不僅僅是銷售,目前銷售增速雖然是下降的,但投資是上升的,如此形勢下,發改委對房地產的刺激與否,就不會啟動。
 
對于政策出臺背后的邏輯,發改委的邏輯是“當房地產投資下降幅度很多,絕對值很大,外圍出現不好的影響,那么穩定房地產政策會用。”,但目前為止,發改委還沒有看到。
 
6融資之變
 
規模持續增長,融資成本高位運行
 
融資在2019年前5月有什么變化?
 
2018年年底,房企融資環境的冰凍期解封,從去年底開始,房企融資環境有所回暖,而到2019年前4月,則一直延續了回暖的趨勢。但在整體回暖格局下,前幾個月依舊波動性很大。繼2019年2月融資總額大幅下降、3月融資總額顯著增長后,4月房企融資金額有所回落。
 
但整體而言房企融資規模穩步增長,2019年前1-5月份,房企融資規模超9500億元;
 
6大變化:看全國樓市前5月“體檢表”
圖:2019年1-5月房企融資結構情況
 
其次,從融資結構和渠道來分析,根據中國指數研究院統計
 
房企首選的融資工具目前是“信用債”,整體占比29.3%;
其次海外債占比為23.1%,票面利率均值為8.91%,融資成本進一步提高;
超短期融資券5個月內融資總額超600億元,主要用于償還債務利息。
值得一提的是,房企積極推進資產證券化,前五月通過資產證券化獲取超1000億元的資金,占全部融資規模的10.4%,有效補充房企的資金來源。
 
整體而言,2019年融資環境比2018年好了很多,同時現金流管控,資金鏈安全,50強房企普遍重視度和體系管控能力都有所提升。
 
小結
 
未來如何,房企該何去何從?這里借用中南置地高管一句話,無論時代如何變化,不確定如何進化,企業的增長不能過度依賴外部環境,而更要依賴于內在的力量;也不能源于趨勢預測,而要源于價值創造。這或許是房企以不變應萬變的正確態度和邏輯!
幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 付款方式 | 匯款通知 | 聯系我們 | 留言咨詢
青田房產網 浙ICP備17018286號 麗水市定點房地產策劃咨詢有限公司 地址:麗水市括蒼路259號 
電話:0578-2216668  手機號碼:13884323808 青田虛擬網:597208
網站客服QQ:693234516
浙ICP備17018286號
回頂部
上海时时彩投注